Las 12 preguntas antes de firmar

Question 1

¿Quién figura como titular y es la misma persona que me está vendiendo?

Accepted Answer

Parece obvio y es el origen de una parte enorme de los problemas. Vende un hermano por otro, vende un apoderado con poder vencido, vende alguien que heredó pero todavía no inscribió a su nombre. Qué respuesta necesitás: El título de propiedad, y que el nombre coincida exactamente con el DNI de quien firma. Si firma un apoderado, el poder vigente y con facultades para vender. Si hay más de un titular, todos tienen que estar. Señal de alarma: “El título lo tiene mi hermano, después te lo mando.” El título se ve antes, no después.

Question 2

¿Qué dice el informe de dominio emitido esta semana?

Accepted Answer

Es el documento que dice la verdad sobre la propiedad: si tiene hipoteca, embargo, o si el titular está inhibido para disponer de sus bienes. Un informe de hace seis meses no sirve, porque un embargo se puede haber trabado ayer. Qué respuesta necesitás: Informe de dominio actualizado del Registro General de la Provincia. Leelo entero, incluidas las anotaciones marginales. Señal de alarma: Que te lo den vencido, o que te digan que “está todo limpio” sin mostrarlo.

Question 3

¿Hay deudas de impuestos, tasas y servicios, y quién las paga?

Accepted Answer

El impuesto inmobiliario, la tasa municipal y algunos servicios siguen a la propiedad, no a la persona. Si la deuda no se cancela antes de escriturar, termina siendo tuya. Qué respuesta necesitás: Libre deuda de impuesto inmobiliario provincial, tasa municipal y servicios. Y por escrito, en el boleto, quién se hace cargo de lo anterior a la posesión. Señal de alarma: Deuda que el vendedor promete cancelar “con lo que le pagues”. Eso se resuelve reteniendo el monto hasta que esté cancelado, no confiando.

Question 4

¿La construcción está regularizada?

Accepted Answer

Ampliaciones sin declarar, quinchos que no figuran, un segundo piso que no existe en los planos. Regularizarlo después cuesta plata, tiempo y a veces no se puede. Y si el día de mañana querés vender con crédito hipotecario, el banco no lo va a tomar. Qué respuesta necesitás: Planos aprobados que coincidan con lo que estás viendo. Si hay diferencias, quién las regulariza, con qué plazo y quién paga. Señal de alarma: “Eso lo hizo el anterior dueño, nunca tuvimos problema.” No haber tenido problema no es lo mismo que estar en regla.

Question 5

¿Qué se puede construir ahí?

Accepted Answer

Vale sobre todo para lotes, pero también para casas que pensás ampliar. La zonificación municipal define superficie edificable, altura, retiros y usos permitidos. Dos lotes iguales en la misma cuadra pueden tener aprovechamientos distintos. Qué respuesta necesitás: El certificado de uso de suelo o la consulta de zonificación en el municipio. Es un trámite corto y lo puede pedir cualquiera. Señal de alarma: “Ahí podés hacer lo que quieras.” Nunca es cierto.

Question 6

¿Hace cuánto está publicada y a qué precio arrancó?

Accepted Answer

Es el dato más honesto del mercado y es gratis. Una propiedad que lleva ocho meses publicada y bajó dos veces te está diciendo exactamente cuánto margen hay. Una que salió hace tres semanas, otra cosa. Qué respuesta necesitás: La fecha de publicación original y el historial de precio. Los portales lo muestran; también sirve buscar el mismo domicilio en avisos viejos. Señal de alarma: Que la republiquen como nueva para borrar el historial. Si el aviso es “nuevo” pero la foto tiene un auto modelo viejo en la puerta, ya sabés.

Question 7

¿Qué operaciones cerradas hay en la zona?

Accepted Answer

El precio publicado es una aspiración. El precio escriturado es un hecho. Comparar contra publicaciones te deja siempre arriba del valor real. Qué respuesta necesitás: Tres comparables: mismo barrio, superficie parecida, antigüedad parecida, y operaciones efectivamente cerradas en los últimos seis meses. Con tres tenés un rango. Con uno tenés una anécdota. Señal de alarma: Que el único comparable que te muestren sea el más caro de la zona.

Question 8

¿Cuál es el costo total de la operación, no el precio?

Accepted Answer

Al precio hay que sumarle honorarios de escribano, impuesto de sellos, comisión inmobiliaria e informes. Es una porción nada menor. Si estirás el presupuesto hasta el último peso para la compra, llegás a la escritura sin poder escriturar. Qué respuesta necesitás: El número completo, por escrito, antes de comprometerte. Y quién paga cada cosa: el impuesto de sellos suele repartirse, la comisión depende del acuerdo, los honorarios de escribano los paga el comprador salvo pacto en contrario. Señal de alarma: Que te den el precio y te digan “los gastos son mínimos”. Nunca son mínimos.

Question 9

¿Qué me toca pagar el día que la venda?

Accepted Answer

Vender también cuesta, y el régimen cambió. Acá hay un error que se repite mucho: El ITI ya no existe. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles fue derogado por el artículo 67 de la Ley 27.743, con vigencia desde el 8 de julio de 2024. Sin embargo, todavía circulan artículos y asesores que lo explican como vigente. Si alguien te dice que vas a pagar 1,5% de ITI, no está actualizado. Lo que sí sigue vigente es el impuesto cedular a las ganancias para inmuebles adquiridos a partir del 1° de enero de 2018, que grava el resultado de la operación, no el precio de venta. Para inmuebles adquiridos antes de esa fecha, hoy no corresponde ninguno de los dos. Qué respuesta necesitás: Saber en qué fecha se adquirió la propiedad que estás comprando, porque eso define tu situación futura cuando la vendas. Señal de alarma: Cualquier asesoramiento impositivo que no distinga entre antes y después de 2018.

Question 10

¿Cuándo se escritura, y qué pasa entre el boleto y la escritura?

Accepted Answer

El boleto de compraventa no te hace dueño. Te da un derecho. Dueño sos con la escritura inscripta. Entre uno y otro momento puede pasar tiempo, y en ese lapso el riesgo existe. Qué respuesta necesitás: Fecha cierta de escrituración en el boleto, con consecuencias si no se cumple. Posesión desde la firma del boleto si es posible. Firmas certificadas. Y la mayor parte del precio sin entregar hasta el momento de escriturar. Señal de alarma: “Escrituramos cuando se pueda.” Sin fecha no hay obligación exigible en la práctica.

Question 11

Si es en pozo: ¿qué garantía tengo y qué entregó antes esta desarrolladora?

Accepted Answer

En pozo estás pagando algo que todavía no existe. La única garantía real es la trayectoria de quien construye y la estructura jurídica del proyecto. Qué respuesta necesitás: La figura legal del proyecto (fideicomiso, boleto, cesión), qué pasa si la obra se detiene, y direcciones concretas de al menos dos obras entregadas por la misma desarrolladora hace cinco años o más. Andá a verlas. Señal de alarma: Que solo te muestren renders. Los renders son todos iguales. Lo que diferencia a una desarrolladora es lo que quedó en pie.

Question 12

¿A quién se la voy a vender dentro de diez años?

Accepted Answer

Es la pregunta que casi nadie se hace y la que más define el resultado. Una propiedad que solo le sirve a un comprador muy específico tarda años en venderse. Una que le sirve a mucha gente se vende cuando vos querés, no cuando aparece alguien. Qué respuesta necesitás: Un perfil concreto de comprador futuro. Si no lo podés describir en una frase, todavía no sabés qué estás comprando. Señal de alarma: “Es única en la zona.” Lo único es difícil de comparar y difícil de vender.

Las 12 preguntas antes de firmar

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